全国通则，
叠加十二个城市政策包。

叙述性政策之外，新增可供 AI、Agent 和规则执行器直接读取的 JSON 决策包；资格、税费、缺失输入、证据和版本均可追溯。

• 统一输入 Schema 区分城市/区域、家庭资格套数、契税家庭套数、房屋面积与性质、卖方持有年限、三种价格和税费承担约定。
• 统一输出 eligible / ineligible / conditional / unknown / out_of_scope，并返回规则 ID、证据 ID、政策版本、缺失输入和逐项计算轨迹。
• 全国税费包覆盖契税、增值税、附加、个人所得税、个人住房印花税和土地增值税；上海、重庆个人住房房产税单列为持有环节。
• 只有主管税务机关接受的计税价格与必要参数完整时才给精确金额；地方核定个税率没有官方依据时强制追问，不统一猜成 1%。
• 已物化 348 个黄金场景，覆盖 12 城资格正反例、140㎡、满2年、满5年、套数上限、生效日前后和关键输入缺失，共通过 4,159 项断言。

所有城市先读取全国法律和政策底线，再叠加省、市、区及特殊房屋规则；最后以税务、登记、公积金中心和贷款银行对本案的正式审核为准。

• 未指定城市时，全国知识只能回答真正通用的部分；购房资格应返回 unknown 并追问城市、区域和房屋性质。
• 全国知识包版本为 cn-tax@2026-07-16.1；12 个城市分别保留自己的政策包版本和知识形态。
• 全国知识包是 2026-07-16 的已审核快照，各条规则仍按自身生效日期查询，不能把快照日期当作所有法律的生效日。

买卖合同依法成立、完成网签、支付房款和产权转移是不同状态。房屋所有权转移以记载于不动产登记簿为准。

• 查封、权属争议或共有未同意等障碍有可能解除；回答应同时写当前状态和解除后重新核验的条件。
• 网签、资金监管和转移登记的先后顺序由城市流程决定，全国层不虚构窗口顺序。
• 农村宅基地、小产权房、集体土地住房和特殊政策住房不能只套普通商品住房规则。

这些权利不一定让交易永久无法进行，但会改变能否过户、何时交房和买方能否立即占有使用，不能凭卖方口头承诺跳过。

法律意义上的定金不得超过主合同标的额 20%。是否没收或双倍返还，要看真实约定、实际交付、违约方和合同目的是否不能实现。

• 合同还应写清贷款未获批、抵押处理、过户障碍、租客腾退、户口迁出、交房和欠费结清。
• 代理签约必须核验授权书、授权范围、期限和原件；不能只看聊天截图或口头转述。

全国层面商业性个人住房贷款最低首付比例不低于 15%；城市可以提高或细分，银行还会按借款人和房屋风险决定实际贷款额。

• 执行顺序：全国底线 → 城市现行比例 → 银行评估与风险审批 → 实际获批贷款和首付。
• 北京、深圳二套现行商贷最低首付 20%，高于全国 15% 底线；广州当前城市规则统一为 15%。
• 公积金利率不等于公积金申请资格、首付或可贷额度，后者必须读取当地中心规则。

住宅不动产登记费有国家收费标准，经纪费没有全国固定百分比；房款应优先通过所在地交易资金监管安排支付。

全国层提供完整的风险核验顺序，但网签、资金监管、带押过户和组合贷的窗口顺序仍由城市规则决定。

• 1. 核验买卖双方身份、婚姻/共有关系和代理权限。
• 2. 查询登记簿、产权证、查封/抵押/租赁/居住权和特殊房屋性质。
• 3. 分别核验城市购房资格、契税住房套数、商贷和公积金套数。
• 4. 完成贷款预审、房屋评估和现金缺口确认。
• 5. 约定合同、定金、贷款失败、税费承担、违约和腾退事项。
• 6. 办理当地网签备案并使用交易资金监管。
• 7. 完成税费申报、贷款审批和抵押处理。
• 8. 办理转移登记及新抵押登记。
• 9. 完成交房、钥匙、物业水电、户口、维修资金和欠费结算。

“首套”“满二”“满五唯一”“不限购”“最高额度”和“积分”都不是单义词；场景未确认时不能直接套规则。

契税优惠、2026 年个人销售住房增值税、满五唯一和个人住房零税项属于全国规则；计税价格、核定征收和申报结果仍由所在地税务机关确认。

• 契税的家庭套数认定不能用贷款首套、二套认定替代。
• 直辖市按本市范围核验满五唯一；其他城市按所在省范围，并同时核验卖方与配偶。
• 换购退税属于卖方后续可申请款项，未到账前不得直接冲减交易时需准备的现金。
• 增值税含税价换算和附加税额以当地税务申报系统为准。
• 无法提供原值凭证时，由主管税务机关决定核定口径，不应跨城市统一硬编码 1%。

合同价、计税价格和银行评估价必须分开。政策最低首付只是下限，不是银行最终批贷结果。

• 卖方税费只有合同明确约定由买方承担时，才加入买方现金需求。
• 退税、补贴等未来回款单列为潜在回收，不在实际到账前冲减成交现金。
• 中介费、评估费和登记类费用使用实际报价，不静态写死。
• 住宅不动产登记费国家标准为 80 元/件，但需核验登记事项、减免和当地实际收费后再计入。

示例用于验收规则计算。所有金额均假设计税价和银行认可价值等于合同价，且银行按政策最低比例足额批贷。

• 第一场景：契税 5 万，三城商贷首套最低首付均为 75 万。
• 第二场景：契税 16 万；北京、深圳商贷二套最低首付 160 万，广州为 120 万。
• 卖方个税 56 万只在合同约定买方代付时进入买方现金需求。

知识库同时保存政策有效时间和知识记录时间。规则条件变化时新增版本，旧版本不可覆盖。

• 历史查询采用 effective_from ≤ query_date < effective_to。
• 查询日期早于已登记覆盖范围时返回 unknown，不用现行规则倒推。
• 全国知识包日期是知识快照，不是民法典、登记费或信贷政策共同的生效日；每个规则族保留自身有效区间。
• 城市政策包没有因本次全国补全而伪造新生效日；全国与共享知识族独立增加版本。
• 一次发布使用 kb_release 整体回滚；当前发布为 2026.07.16-decision-r1。

知识库采用近实时监测而不是未经审核的自动改规则：P0 来源每 6 小时检查，P1 来源每 24 小时检查。

• 监测器对官方页面规范化可见文本计算 SHA-256，变化进入人工审核队列。
• 完成条款影响分析、规则更新、黄金用例和人工审核后，才生成新发布版本。
• 当前接入 57 个监测入口，覆盖全国与 12 城核心购房、贷款、公积金、特殊产权和本地房产税来源；后台定时调度尚未启用。